Por Esther González
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 83/2025, de 16 de enero de 2025)
La sociedad Castillo Antón S.L. adquirió una finca mediante escritura de compraventa, que no inscribió en el Registro de la Propiedad. Con posterioridad, en el marco de un procedimiento de ejecución contra la vendedora de la finca (que seguía figurando como titular de la misma en el Registro), se decretó el embargo de la finca. En consecuencia, se celebró subasta, que quedó desierta, por lo que los ejecutantes se adjudicaron la finca, cediendo el remate a un tercero (Dña. Clemencia). La cesión del remate se llevó a cabo el 19 de octubre de 2015 y el decreto de adjudicación tenía fecha de 22 de octubre. Dña. Clemencia no recibió el testimonio del decreto de adjudicación hasta marzo de 2016, momento en el que lo presentó en el Registro para su inscripción. Entre medias de ambas fechas, concretamente el 29 de octubre de 2015, Castillo Antón, propietaria y poseedora de la finca (aunque sin título inscrito), tuvo conocimiento de este procedimiento y presentó tercería de dominio basada en su titulo previo no inscrito, que inadmitida por extemporánea.
Castillo Antón presentó demanda alegando que Dña. Clemencia no podía ser considerada tercero de buena fe a los efectos del art. 34 LH, ya que antes de que el decreto de adjudicación fuera firme, de que se le entregara el testimonio a Dña. Clemencia y de su inscripción en el Registro, ella ya era conocedora de que la finca había sido previamente adquirida por otra sociedad.
Tanto en primera como en segunda instancia se desestimó la demanda. La Audiencia Provincial argumentó que lo relevante era el momento en que se había entregado la posesión de la finca a Dña. Clemencia (lo que había ocurrido tras la aprobación y cesión del remate y antes del decreto de adjudicación), momento en el que se consumó la enajenación forzosa y la Sra. Clemencia adquirió el dominio de la finca, y que había quedado acreditado que, en ese momento, Dña. Clemencia no conocía la inexactitud del Registro, por lo que debía quedar protegida por el principio de buena fe registral.
El TS confirma este criterio y destaca que
“la Audiencia Provincial no niega que la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el párrafo segundo del art. 1462 CC, análogamente a como sucedía anteriormente cuando se documentaba mediante escritura pública. Apoyándose en la sentencia 252/2015, que conoció de un supuesto en el que la entrega real dio lugar a la consumación de la enajenación forzosa y, por tanto, a la traslación del dominio, tras su perfección por la aprobación del remate, concluye que en el presente caso, habiéndose entregado la posesión de la finca a la demandada el 19 de octubre de 2015, tras la aprobación y cesión del remate y el ingreso en la cuenta de depósitos de la cantidad correspondiente, la enajenación forzosa se consumó en ese momento”.
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