Por Esther González
(Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, núm. 29/2025, de 23 de enero de 2025 y de 28 de febrero de 2025) (ver aquí)
La AP de Barcelona ha dictado dos sentencias en las que permite la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” a sendos contratos de arrendamiento de dos locales de restauración. La AP argumenta que la “circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19 […] justifica la aplicación de la aludida doctrina de la "rebus sic stantibus", pues desde el punto de vista de la afectación de la finalidad perseguida con el contrato y el equilibrio de las prestaciones, es difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos normales o previsibles del contrato”.
En ambas sentencias, se hace un repaso muy completo sobre la jurisprudencia del TS sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, destacando que se trata de una figura jurídica de configuración jurisprudencial “que pivota sobre el principio del equilibrio de prestaciones y se concibe como una manifestación de los principios de buena fe contractual, la equidad y la justicia conmutativa” y que tiene, en principio, efectos modificativos del contrato (hasta la fecha, no extintivos).
Recuerda la AP que su admisión requiere como premisas fundamentales: (i) una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; (ii) una desproporción exorbitante entre las prestaciones delas partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones; y (iii) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
Los efectos de la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” son:
En el caso de la primera sentencia, una reducción de la renta desde el inicio del estado de alarma (14 de marzo de 2020) hasta la finalización de las limitaciones de aforos (15 de octubre de 2021). La reducción estipulada en la sentencia es de un 50% durante la suspensión de la actividad y en proporción igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento del local, durante el periodo de limitaciones a la actividad impuestas por las normas vigentes en cada momento.
En el caso de la segunda sentencia, los efectos se limitan al periodo entre los meses de julio a octubre de 2021, ya que, para los meses anteriores, las partes habían pactado voluntariamente unas “Medidas Comerciales Complementarias” con bonificación de la renta. La AP concluye que, en este caso, dado que la apertura permitida era con el 50% del aforo, la renta a pagar debe ser del 50% más la mitad del otro 50% (es decir, el 75%).
En ambas sentencias, la AP destaca que las consecuencias económicas derivadas de la pandemia deben ser soportadas a partes iguales por arrendador y arrendatario, por cuanto se entiende que es la forma más equitativa y más justa, no habiendo razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local, pero tampoco para que las soporte por completo.
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