Por Marta Soto-Yárritu
Sentencia del Tribunal Supremo, de Pleno, Sala de lo Civil, núm. 592/2025, de 21 de abril de 2025
En 2013, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) vendió a Fidere (filial de Blackstone) 1.860 viviendas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.
Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a los arrendatarios que en 2017 formularon demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, para recomprar las viviendas al precio al que fueron adquiridas por Fidere (que adquirió las viviendas entre 50.000 y 90.000 euros).
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano. Sin embargo, en noviembre de 2021 la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de apelación, reconociendo el derecho de compra de dichas viviendas a los inquilinos (derecho de retracto).
Fidere recurrió en casación y el TS le ha dado la razón, rechazando que los inquilinos tengan derecho de retracto en este caso. La sentencia explica que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él:
- que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o
- que se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios.
El TS señala que, aunque en este caso,
la compraventa objeto de litigio es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encontraban los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la EMVS era titular en cada edificio [...] Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese edificio concreto
Asimismo, añade que, aunque la venta de todas esas viviendas se hiciera junto contra otras unidades propiedad de la EMVS, no impide que se pueda aplicar el art. 25.7 LAU, ya que el hecho de que esa venta formase parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley.
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