Es la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2025
En el caso que juzgamos... las partes acordaron que las cantidades entregadas por el actor ahora recurrido se entregaban en concepto de arras penitenciales. Así resulta, en primer lugar, del contrato de 28 de noviembre de 2013. No se trata únicamente de que emplearan esta terminología en la denominación del contrato, sino que se citó y se transcribió el art. 1454 CC para concretar los efectos que para cada una de las partes tendría que le fuera imputable la falta de otorgamiento de la escritura.
Pero así resulta también de los documentos suscritos con posterioridad... en el documento de «novación del plazo y ampliación de arras» de 28 de febrero de 2014, donde expresamente se dice que en lo no modificado (nuevo plazo para la firma de escritura y a cambio obligación de entregar más cantidades) «subsiste plenamente» el contrato de arras. ... en el documento de 26 de marzo de 2014... extiende el plazo máximo y aumenta el importe de las arras, (y)... se dice expresamente que el actor perderá todas las cantidades que haya entregado si llegada la fecha máxima prevista no se otorga la escritura por causa a él imputable, lo que la propia sentencia recurrida considera acreditado que sucedió.
La sentencia recurrida... interpreta que en los documentos suscritos posteriormente se produjo una novación y que las arras inicialmente calificadas como penitenciales, después de las novaciones pasaron a ser confirmatorias. Tal cosa no puede ser aceptada. En el documento de 28 de febrero de 2014, al referirse a las cantidades que debía pagar el actor en concepto de ampliación de las arras se dice que «son considerados pagos a cuenta del precio de la futura compraventa». En el documento de 26 de marzo de 2014, al referirse las partes a las consecuencias de la falta de otorgamiento de la escritura por causa imputable al actor se dice «perderá todas las cantidades entregadas a cuenta». Pero, contra lo que afirma el actor y parece asumir la Audiencia, la expresión «entrega a cuenta» no contradice los efectos expresamente previstos por las partes, por lo que no permite dudar en modo alguno de la naturaleza de las arras, pues es obvio que lo único que significa es que, en el momento del otorgamiento de la escritura (a la que las partes se refieren como «futura compraventa») habría que descontar del precio acordado todas las cantidades ya abonadas.
... lo único que revela es que las arras se han pactado en el marco de una compraventa, pero no altera en nada los efectos jurídicos aplicables pactados por las partes para el caso de que la escritura no se otorgara por causa imputable al actor.
... La literalidad de las cláusulas contractuales de los documentos de novación es contundente en el sentido de que no se modifica el contrato de arras más que en la ampliación del plazo y en el incremento de las arras, ... las arras fueron penitenciales y no confirmatorias (porque ser confirmatorias... hubiera requerido el pago del 10% del precio de compra en ese momento)...
La sentencia recurrida también aplica incorrectamente el art. 1124 CC, y acaba condenando a la restitución de las prestaciones como consecuencia de apreciar la resolución contractual (con condena a la demandada ahora recurrente a devolver las cantidades entregadas por el actor apelante). Hay que advertir que, propiamente no era esto lo solicitado por el actor en su demanda ni en su recurso de apelación, que con el argumento de que la demandada había desistido del contrato al vender el 31 de octubre de 2014 el inmueble a un tercero, solicitó la devolución duplicada de la cantidad entregada hasta la supuesta novación de la naturaleza de las arras el 28 de febrero de 2014 y la devolución de las cantidades pagadas con posterioridad.
La decisión de la sentencia recurrida se basa en que hubo un «mutuo» incumplimiento, lo que no es correcto. Quien incumplió fue el actor, pues a pesar de las sucesivas prórrogas no llegó a otorgarse la escritura pública de compraventa, momento en el que debía pagar el precio, por causa exclusivamente imputable a él, al no señalar antes de la fecha máxima prevista la comparecencia ante un notario con este fin.
En definitiva, la demandada no estaba obligada a hacer requerimiento alguno, no hubo incumplimiento alguno por su parte, y llegada la fecha máxima prevista quedaba liberada de su compromiso de vender al actor el inmueble. A la demandada ahora recurrente no le era exigible esperar sine die a que el actor se decidiera a firmar la escritura de compraventa, sino que sobrepasada la fecha pactada podía vender el inmueble a un tercero y, de acuerdo con lo pactado, también podía retener las cantidades entregadas por el actor en concepto de arras penitenciales. Al no entenderlo así la sentencia recurrida no ha respetado los acuerdos alcanzados entre las partes y, en consecuencia, incurre en las infracciones denunciadas por el recurrente. En consecuencia, procede estimar el recurso, casar la sentencia recurrida, y, asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar el fallo de la sentencia del juzgado que desestimó la demanda.
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