La falta de autorización de la junta para la venta de un activo esencial ex art. 160 f) LSC es nula y no produce la transmisión de la propiedad del bien

Por Marta Soto-Yarritu

Es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, sección 1, número 559/2022, de 6 de septiembre de 2022)

El socio demandante solicita la nulidad de la compraventa otorgada por las sociedades codemandadas sobre un inmueble propiedad de la sociedad vendedora, al considerar el demandante que se trata de un activo esencial de dicha sociedad, por ser su por ser su valor superior al 25% de los activos que figuran en el último balance aprobado de la sociedad y depositado en el RM (del año 2011) y sujeto, por tanto, al acuerdo previo y vinculante de la junta general ( art. 160 f) LSC), el cual, al no haberse producido, viciaría de nulidad toda la operación y obligaría a la restitución de las prestaciones por las partes involucradas. 

La sociedad vendedora rechaza que el inmueble tenga carácter esencial, al haberse depreciado su valor considerablemente durante los últimos años por la crisis de la construcción, y por haber sido recalificado como urbano de uso industrial en lugar de urbano de uso residencia, por lo que afirma que su valor real es de 200.000 € (precio de la compraventa) y no de 1.196.516,78 €, como figura en el último balance aprobado por la sociedad en 2011. 

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia considerando que el inmueble litigioso no constituía un activo esencial para la sociedad vendedora, descartando así la aplicación del art. 160 f) LSC y añadiendo que en todo caso, por aplicación de lo dispuesto en el art. 234 LSC la sociedad vendedora quedaría obligada frente a la sociedad compradora, siendo válida la operación, al quedar comprendida la compraventa de solares en el objeto social de dicha entidad y al no haberse acreditado mala fe y culpa grave en la parte compradora. 

La AP comienza repasando la doctrina y jurisprudencia sobre la consideración de activo esencial, y recuerda que el importe cuantitativo (superior al 25% del valor de los activos del último balance aprobado) empleado como referencia o barrera para determinar el carácter esencial del activo objeto de una operación de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad, constituye una presunción "iuris tantum" que admite prueba en contrario. Con lo cual, el activo objeto de una operación de disposición que supere ese cantidad no tiene por qué ser necesariamente esencial para la sociedad en cuestión si así se justifica objetivamente; y en sentido contrario, un activo que no alcance esa cifra puede resultar esencial para la sociedad si se fundamenta objetivamente. Señala también que la doctrina científica coincide en proponer una interpretación restrictiva de la regla del art. 160 f) LSC (en tanto que supone una excepción a la regla general al principio de distribución de competencias que atribuye las de gestión al órgano de administración), de forma que sólo en casos donde la esencialidad del activo resulte indiscutible se debería exigir el acuerdo de la junta general para validar o ratificar la decisión propuesta o adoptada por el órgano de administración.

De la prueba practicada, la AP considera acreditada la categorización como suelo urbano de uso residencial y, por tanto, que el inmueble tiene un valor de mercado muy superior a los 200.000€ que atribuyen las sociedades codemandadas a partir de una errónea calificación de uso industrial, estando más cerca al valor de 1.196.516,78 € que figura en el último balance aprobado por la sociedad en el año 2011 (sobre un total de activos de 1.609.308 €). Y concluye que dicho activo inmobiliario tiene un carácter esencial para la sociedad pues constituye su principal activo tanto cuantitativa como cualitativamente, 

siendo fundamental, llegado el caso, para la reactivación de la actividad inmobiliaria de la entidad o para obtener liquidez llegado el caso, o para proceder a una ordenada disolución y liquidación de la sociedad respetando igualitariamente el derecho de los socios a su cuota de liquidación en función de sus respectivas participaciones en la sociedad. 

Aclara también que el hecho de que, como alega la sociedad demandada, ésta se encuentre en causa técnica de disolución por falta de actividad desde al menos el año 2012, no implica que dicho activo pierda su consideración de esencial para la sociedad.

La AP entiende que la operación de venta de un activo considerado esencial para la sociedad sin recabar previa o posteriormente la decisión o acuerdo favorable de la junta general, debe considerarse ineficaz a todos los efectos. Y, por tanto, la consecuencia de la falta de acuerdo de la junta general ha de ser la nulidad radical de la operación y la consiguiente restitución de las prestaciones entre las partes del negocio jurídico, independientemente de si el tercero adquirente actuó de buena fe o de mala fe y con culpa grave.