Dos cuestiones interesantes sobre la tasación del inmueble hipotecado

Por Marta Soto-Yarritu

Resolución de la DGSJFP de 27 de septiembre de 2022)

En el marco de la inscripción de una hipoteca sobre un edificio en construcción otorgada en garantía de un préstamo destinado a la construcción del mismo, se discuten dos cuestiones interesantes:

• Plazo de vigencia del certificado de tasación homologado de las fincas hipotecadas a efectos del procedimiento de ejecución judicial hipotecaria y de venta extrajudicial: El art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo establece que los informes de tasación caducarán a los seis meses desde la fecha de su emisión. La duda era si dicho plazo debe computarse desde la fecha de emisión del informe hasta la fecha de la escritura de constitución de la hipoteca o hasta la fecha de inscripción de la hipoteca en el Registro (esto último era lo que defendía el Registrador). La DGSJFP concluye que el dies ad quem es la fecha de la escritura pública de constitución de la hipoteca, independientemente de la fecha en que se produzca la inscripción registral.
• Si el tipo de subasta de un edificio en construcción, consistente en el 100% del valor de tasación fijado en el informe de tasación homologado como “valor hipotético una vez se haya terminado la obra nueva”, es válido para la inscripción de los pactos de ejecución judicial hipotecaria y de venta extrajudicial. El Registrador defendía que no y que el tipo de subasta debía ser el 100% del valor de tasación a la fecha de emisión del informe (que era inferior al valor en hipótesis de edificio terminado).La DGSJFP da la razón a los recurrentes y concluye que puede fijarse como tipo de subasta un tipo superior al valor de tasación, ya que el límite legal es un límite mínimo pero no máximo (arts. 682.2 LEC y 129.2 LH): “imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas aplicables pretenden.”