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lunes, 10 de diciembre de 2018

Extinción de arrendamiento de vivienda de renta antigua en interés del concurso: ¿tienes dinero para pagar la indemnización que corresponde al arrendatario?

SALVATORE BERNINI

Salvatore de Bernini

El 25 de febrero de 1975 se celebró un contrato de arrendamiento entre Previsión Sanitaria Nacional (arrendadora) y D. Victor Manuel (arrendatario) sobre la vivienda sita en la Madrid, con una renta anual inicial de 168.000 pesetas. El contrato se encuentra en situación de prórroga forzosa, conforme a la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU).

El 1 de octubre de 2006 el arrendatario firmó un acuerdo con el propietario que tenía por objeto la suspensión temporal del contrato, con la finalidad de desocupar temporalmente la vivienda para llevar a cabo obras de rehabilitación del inmueble. También se acordó una opción de compra sobre la finca objeto del arrendamiento.

El 1 de octubre de 2011 finalizaron las obras de rehabilitación, el arrendatario recobró la posesión de la vivienda, rechazó ejercitar su derecho de opción de compra y siguió abonando la renta mensual actualizada, que asciende a 688,79 € mensuales.

Restaura, S.L., actual propietaria del inmueble y en concurso desde el 17 de noviembre de 2011, presentó demanda de incidente concursal, con fundamento en el art. 61.1 de la Ley Concursal (en adelante, LC), en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso, ya que la renta que se paga es muy baja para las condiciones de mercado y para las finalidades del concurso es más favorable que el bien esté libre de arrendatarios.

El presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en el art. 61.2, párrafo 2º, LC es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa. Frente a la regla general de conservación de todas las relaciones que conforman la masa activa, se permite la exclusión de las que resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad

En la sentencia 660/2016, de 10 de noviembre, establecimos una serie de pautas generales sobre los efectos de la declaración de concurso sobre un contrato de arrendamiento (de renta antigua y prórroga forzosa) vigente al tiempo de la declaración, en el que el arrendador es el concursado. Dicha sentencia recayó en un incidente concursal del mismo procedimiento, respecto de otro arrendamiento en el que Restaura era arrendadora. Si bien en dicho caso el objeto del arrendamiento era un local de negocio y el presente lo es una vivienda.

En cualquier caso, la resolución está condicionada a la indemnización, con cargo a la masa, que corresponde al contratante que se ve obligado a soportar la resolución en interés del concurso. Y en este caso, la parte recurrente ni siquiera menciona aproximadamente a cuánto alcanzaría esta indemnización, como si el interés del concurso fuera tan absoluto que hubiera de prescindirse de cualquier derecho de la otra parte. Como bien dice la sentencia recurrida, uno de los factores para ponderar el interés del concurso es la compensación económica que haya de pagarse con cargo a la masa, que además debe cuantificarse en la propia sentencia. En casos como el presente, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tendría que tomarse en consideración la indemnización que correspondería al arrendatario. Y aquí no ha quedado debidamente acreditado que la compensación entre uno y otro factor (mejora de la renta menos indemnización legalmente debida con cargo a la masa) suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.

Es la STS de 20 de noviembre de 2018  ECLI: ES:TS:2018:404

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