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jueves, 27 de diciembre de 2018

Mala fe del adquirente y del acreedor hipotecario hacen oponible la resolución contractual instada por el permutante de fincas a cambio de pisos

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Somosierra, Madrid

Es la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 2018, ECLI: ES:TS:2018:4118

Autotransportes permuta con Moneva unos solares a cambio de viviendas que habían de construirse y entregarse en un plazo de 24 meses desde la obtención de la licencia. Cuatro años después, Moneva pide un crédito a Bankinter que se lo da con garantía hipotecaria sobre las fincas. Moneva, posteriormente, vende los solares a Intermobiliaria (una sociedad del grupo Bankinter) a cambio de que ésta se haga cargo de la deuda con Bankinter. Autotransportes, a los cuatro años y a la vista de que Moneva no había entregado las viviendas prometidas, resuelve el contrato de permuta y pide que se le restituyan las fincas. Bankinter e Intermobiliaria se oponen diciendo que son terceros respecto del contrato de permuta y, por tanto, que la resolución no les afecta. El juzgado da la razón a Bankinter e Intermobiliaria pero la Audiencia y el Supremo consideran a ambos como terceros de mala fe en el sentido, de conocedores de la existencia de la permuta y del incumplimiento por parte de Moneva en el momento en el que se procede por ésta a la transmisión de las fincas. En síntesis, Autotransportes sostuvo que

cuando Bankinter otorgó el préstamo hipotecario más de cuatro años después de la celebración de la permuta, y cuando luego Intermobiliaria adquirió la propiedad de las fincas a cambio de liberar a Moneva de las deudas, sabían que Moneva no había cumplido (pues para conceder el préstamo y tasar las fincas se tuvo a la vista la escritura de permuta, que había sido inscrita). Razonó que, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC, la resolución sí producía efectos contra ambas.

La sentencia del Supremo confirma la de la Audiencia y dice lo siguiente:

Bankinter conocía las obligaciones de Moneva y que conocía el contenido de la permuta porque Bankinter concedió un préstamo a Moneva y la garantía hipotecaria recayó sobre las fincas que Moneva había adquirido en la permuta, y este razonamiento no es absurdo, habida cuenta de que la sentencia parte del hecho de que la escritura de permuta estaba inscrita y considera lógico, como así parece, que la entidad financiera la tuviera en cuenta en la previa tramitación que precede a la formalización de un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. Puesto que en esta previa tramitación la propia Bankinter admite haber contado con informes de tasación no es ilógico pensar que sabía que la obra a la que se había comprometido Moneva no estaba construida cuando se concedió la hipoteca, y nada de esto había cambiado cuando a los pocos meses fue Bankinter, como reconoce en su recurso, quien participó en las negociaciones para que fuera Intermobiliaria, una empresa de su grupo, quien adquiriera las fincas alcanzando, como dice ella misma, una solución equivalente a la dación en pago. Tampoco es ilógico tener en cuenta el tiempo transcurrido entre la permuta y las operaciones concertadas por las recurrentes para considerar probado que cuando Bankinter concedió el préstamo a la cesionaria e Inmobiliario compró la finca a cambio de asumir la deuda de Moneva con Bankinter, ya sabían que se había producido el incumplimiento de la cesionaria y las obras no se habían iniciado.

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