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Por Esther González
Es la Resolución de la DGSJFP de 15 de enero de 2024
Un particular concedió un derecho de opción de compra sobre una finca a una sociedad, que quedó inscrito en el Registro. Posteriormente, la sociedad ejerció el derecho de compra sobre la finca y solicitó la cancelación de cargas posteriores a la inscripción de la opción de compra. Constaban como cargas posteriores, una hipoteca y un embargo administrativo a favor de la Comunidad Autónoma de Andalucía. El Registrador denegó tal cancelación, alegando que era necesario consignar la diferencia entre el precio de compra y el saldo deudor del préstamo garantizado con la hipoteca.
La DGSJFP recuerda que, una vez ejercido un derecho de opción de compra, puede solicitarse la cancelación de las cargas inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo, pero siempre que se cumplan los requisitos legales para ello. Aunque esta cuestión no se regula expresamente en la Ley Hipotecaria ni en su Reglamento, la DGSJFP establece que deben tenerse en cuenta los principios generales de nuestro ordenamiento jurídico y, en especial los hipotecarios. Por tanto, como regla general, es necesario el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores, ex. art. 175.6 del Reglamento Hipotecario. Reconoce la DGSJPF, eso sí, que pueden deducirse de las cantidades consignadas el importe de la prima de la opción y el importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante. La DGSJFP recuerda también su doctrina de que no son admisibles pactos que dejen la determinación de la consignación y su importe al arbitrio del optante.
En este caso concreto, la DGSJFP da la razón al Registrador y confirma que, tanto por exigencia legal como por exigencia contractual, para la cancelación de las cargas posteriores, debe acreditarse la consignación de la diferencia entre el precio de compra y el saldo deudor del préstamo garantizado con la hipoteca.
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