Servidumbre aparente: “que hiere los sentidos”

Es la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024. ECLI:ES:TS:2024:396

Pues bien, del análisis de la prueba pericial practicada, de las manifestaciones del administrador D. Pablo , del presidente de la comunidad D. Jose Ángel , así como del portero D. Paulino y el legal representante de la mercantil Viena Capellanes, D. Ramón, que ocupa otro bajo en el inmueble litigioso, consta que, al ejecutarse las obras de rehabilitación del edificio, hace más treinta años, en previsión de la instalación, en los bajos, de locales de hostelería (testifical del administrador y del presidente de la comunidad) se llevaron a efecto instalaciones de evacuación de gases y de aire, lo que constituía una servidumbre aparente, conocida y consentida por la comunidad vecinal, que hiere los sentidos, y que se venía utilizando por los titulares de los bajos, desde el primer momento, como elemento imprescindible de su explotación, así lo hacía Bankia, causante jurídico de la demandante, Viena Capellanes, y el otro establecimiento de hostelería existente en el inmueble, Taberna Real. Así resulta, también, de prueba tan ilustrativa y cualificada, como la del perito testigo D. Rosendo , ingeniero técnico industrial, que intervino en el proyecto y dirección de las obras de adaptación del bajo adquirido por la entidad demandada, y del perito D. Santiago, ingeniero aeronáutico, y especialista en instalaciones de climatización y extracción de humos, que supervisó las llevadas a efecto por la demandada en 2012, y dejó constancia fotográfica de los tubos de evacuación preexistentes en el momento de abordar las obras de adaptación de su local por la entidad demandada detenidamente explicadas en el acto del juicio. Señala, este técnico, que las obras se ejecutaron en los patios uno y dos. En el patio uno era en donde se encontraba el conducto de salida de ventilación del aire acondicionado y que el instalado, por la demandada, era de dimensión inferior y llevado a efecto por el mismo lugar.

… Señaló que propuso que una de las chimeneas de extracción de humos evacuase sus gases por otro patio, por considerarlo más beneficioso, y evitar, de esta forma, que las dos chimeneas de evacuación se encontraran en el mismo patio. Esa proposición, que se trató en la junta de marzo de 2012, no fue aceptada, por lo que no se llevó a efecto, pese a que se ofrecía una compensación económica, que sí se aceptó, por la comunidad, en el caso de las obras de instalación del establecimiento Taberna Real, ejecutadas con anterioridad.

Las obras de evacuación de humos se realizaron, según resulta del informe del perito Sr. Santiago , por el mismo trayecto existente, simplemente se adaptaron a las nuevas exigencias de la normativa de 2006, en condiciones de mayor seguridad para la comunidad vecinal, con prevenciones contra incendio y de aislamiento acústico. A lo sumo, señala dicho técnico, el diámetro del tubo se pudo incrementar en cinco o seis centímetros por tal razón. De unos diez centímetros habló el otro perito. La demandante no aportó una pericial alternativa, y lo que no es factible es determinar la mayor o menor anchura de las tuberías mediante la simple visualización de unas fotos, que dependen de la proximidad con la que son tomadas, como indicó el técnico D. Rosendo , en su declaración en el acto del juicio.

Tampoco se han acreditado los malos olores o el exceso de ruido. La elevación de los tubos sobre la cubierta procedió de la propia denuncia de la demandante ante la administración, por lo que no puede valerse en ello para provocar su demolición. No nos hallamos, pues, ante un caso de constitución de servidumbres sobre elementos comunes, dado que éstas ya existían.

La demolición interesada por la demandante, que es la acción ejercitada con respecto a las chimeneas de evacuación de humos, es improcedente, lo único viable sería, en su caso, la reposición a la situación anterior, pero tal petición no fue efectuada, ni se demostró el presupuesto para llevar a cabo un pronunciamiento de tal clase.

El art. 543 del CC señala que el dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa, y esta sala ha declarado, por ejemplo, en sentencia de 31 de octubre de 1956, que son lícitas las obras que vienen impuestas por decisión administrativa en que el ayuntamiento exige dimensiones mayores para las conducciones.

En casos similares, sentencias de 14 de diciembre de 1993, sobre evacuación de aguas por canalización descubierta y se procedió a su enterramiento, o 171/2005, de 2 de marzo, en caso de explotación de un negocio de garaje.

Ahora bien, siempre claro está que la supuesta agravación sea necesaria para disfrutar del derecho de servidumbre, no impida o dificulte, de manera desproporcionada e ilegítima, el uso del predio dominante, con posibilidad, en su caso, de la oportuna indemnización. Carecemos de una prueba pericial acreditativa del concreto perjuicio sufrido por la demandante que permita su valoración.

Por último, destacar que, en acta de la Junta de propietarios del inmueble litigioso de 21 de septiembre de 2016, consta que se trató como punto tercero del orden del día: "Propuesta del representante del Ático C: Discusión y adopción de acuerdos en relación a la alteración de elementos comunes realizada unilateralmente por la propiedad de los locales de Gente de Comer Bien, S.L., consistente en levantamiento de chimeneas previamente existentes o modificaciones en alguna que pudiera existir previamente incluyendo adopción de acuerdos relativo a la remoción de las obras realizadas a su estado original".

Pues bien, se votó quienes eran favorables al ejercicio de acciones judiciales contra la demandada, y se manifestaron en tal sentido únicamente tres propietarios cuyas cuotas suponían el 10,52% de las cuotas sociales, en contra 13 que suponían el 73,43% de las cuotas, absteniéndose otro propietario elegido presidente con una cuota del 2,11%, dicho acuerdo no fue impugnado. Por todo ello, el recurso y la demanda no pueden ser estimadas.