Por Esther González
Resolución de la DGSJFP de 28 de junio de 2024
La DGSJPF recuerda en esta resolución que, cuando se ejercita un derecho de opción de compra sobre un inmueble inscrito en el Registro, puede solicitarse la cancelación de las cargas inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo (en este caso constaban dos anotaciones preventivas de embargo). Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pendiente de pago a disposición de los titulares de las cargas posteriores.
Como excepción a lo anterior, puede deducirse del importe consignado la prima de la opción, las cantidades satisfechas en concepto de cuotas del arrendamiento o el importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante. Asimismo, no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensación de deudas siempre que no encubra una opción en garantía. Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.
En definitiva, la DGSJFP reconoce la posibilidad de cancelación de las cargas posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del precio cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento registral. Dado que en este caso no se había pactado nada en la escritura de opción de venta en relación con las cargas posteriores, la DGSJFP concluye que es necesario, al ejercer la opción, depositar el precio debido a los titulares de las anotaciones preventivas de embargo posteriores y remarca que “las partes intervinientes no pueden en el ejercicio del derecho real de opción, modificar el contenido del Registro con perjuicio de terceros cuyos derechos están anotados, ya que confiaron en los pronunciamientos de los asientos registrales, defraudando sus expectativas a consolidar sus derechos sobre el precio de la compraventa”.
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