Por Esther González
Es la Resolución de la DGSJFP de 11 de junio de 2024.
Dos particulares otorgaron a favor de una sociedad un derecho real de opción de compra sobre una finca. En ese momento, la optante pagó a los concedentes el 96% del precio pactado, acordando las partes que el precio restante se pagaría en el momento del eventual ejercicio de la opción de compra. Se pactó que la opción no podría ejercitarse antes de que hubieran transcurrido 12 meses desde su otorgamiento y, a partir de ese momento, podría ejercitar en el mes siguiente. Si, transcurrido ese plazo, no se ejercitara la opción, quedaría esta sin efecto y los concedentes estarían obligados a la devolución del precio recibido por parte de la optante.
La Registradora deniega la inscripción del derecho de opción de compra argumentando que hay una evidente semejanza con un préstamo o venta en garantía prohibida por los arts. 1.859 y 1.884 del Código civil. La DGSJFP, haciendo un interesante repaso de su doctrina sobre la prohibición del pacto comisorio, confirma el criterio de la Registradora. Para la DGSJFP es clave, para llegar a la conclusión de que la verdadera naturaleza del negocio jurídico documentado es la de un contrato de financiación: (i) que exista un plazo de un año durante el cual no se puede ejercitar la opción de compra (“no parece una mera especulación concluir que es durante ese periodo de tiempo cuando el concedente ha de devolver la cantidad recibida en préstamo y, si no lo hace, es cuando el optante deviene propietario del bien”); (ii) que, aun habiendo caducado la opción (por transcurrir el plazo sin ejercitarse), para cancelarla registralmente, el concedente tendrá que devolver al optante el precio entregado por este; y (iii) que, al constituirse la opción, se entregue casi por completo el precio de la compraventa.
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