Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para resolver un contrato de compraventa de un hotel firmado antes de la pandemia del Covid-19

Por Mercedes Ágreda

Lopesan y Oldavia ITG (Apollo) llegaron a un acuerdo en noviembre de 2019 por la que la primera transmitía a la segunda una participación mayoritaria en la sociedad Creativ Hotel Buenaventura, sujeto a la condición suspensiva de que la Comisión Europea (CE) autorizara la operación a efectos de control de concentraciones. La CE autorizó la operación en abril de 2020 y, ante el requerimiento de la sociedad vendedor para llevar a cabo la formalización de la compraventa y el pago del precio acordado, la sociedad compradora se negó alegando que la pandemia del Covid-19 que había sobrevenido con posterioridad al acuerdo había supuesto un cambio de circunstancias que no debía ser asumido por la parte compradora y que, habiendo desaparecido la base del negocio (por encontrarse el hotel cerrado por el confinamiento), no podía exigírsele el cumplimiento del contrato.

En primera instancia, el Juez dio la razón a la parte compradora, eximiéndole de cumplir con el contrato y la AP de Madrid, en esta sentencia, confirma el pronunciamiento. La AP hace un repaso de la figura de la cláusula rebus sic stantibus, como excepción al principio general de conservación de los contratos, destacando lo siguiente:

• Se ha producido una evolución de la jurisprudencia del TS, sin que pueda ya defenderse que el uso de esta figura debe hacerse de forma sumamente restrictiva y excepcional. Por el contrario, debe tenderse hacia una aplicación prudente pero plenamente normalizada. 

• La evolución jurisprudencial se orienta hacia una aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en base a criterios estrictamente objetivos, atendiendo a dos criterios: la doctrina de la base del negocio, a través del cual se examina el alcance del cambio en relación a la propia finalidad del contrato, y la conmutatividad o equilibrio prestacional, según la cual la cláusula rebus debe aplicarse cuando se cause una excesiva onerosidad a una de las partes, frustrando la finalidad económica o viabilidad del contrato, o cuando se produzca una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones.

• Las consecuencias jurídicas de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus pueden ser meramente modificativas de la relación o puramente resolutorias o extintivas de la misma.

Analizando el caso concreto, la AP de Madrid concluye que se ha producido una modificación sustancial de las circunstancias entre la firma del contrato y el momento en que debía formalizarse la operación que: (i) ha frustrado totalmente las expectativas de negocio en el momento en que tenía que formalizarse la compraventa; y (ii) ha hecho desaparecer la equivalencia entre las prestaciones, esto es el objeto recibido (establecimiento hotelero) y el precio acordado, ya que el precio estaba relacionado con la situación existente en el momento de la firma (en la que el hotel estaba en explotación con unos rendimientos netos que podrían representar para la parte compradora una compensación de la inversión en un plazo razonable). Por tanto, se confirma la resolución del contrato de compraventa.

(Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13, número 228/2023, de 18 de mayo de 2023)