El ponente de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2026 podría haberse explicado mejor. He tenido que ir a la sentencia de la Audiencia Provincial y a Copilot para entender qué pasó. En el recurso de apelación - el Juzgado había desestimado la demanda -, el 'mediador' o, más bien, comisionista llamado Ibiza Country & Villas (en adelante Ibiza) pretendía que se había generado su derecho a cobrar la comisión pactada para la venta del hotel por parte de Nautilus. Pero lo que ocurrió no fue exactamente que Ibiza hubiera presentado a Nautilus a un comprador para el hotel. Ibiza hizo algo distinto: presentó a una empresa - AXEL - dedicada a la gestión y explotación hotelera. Dice Ibiza en su recurso de apelación
En la anterior alegación hemos puesto de manifiesto que, contrariamente a lo que se razona en la Sentencia, la labor de mi representada fue esencial y decisiva para que pudiera cerrarse la operación con MDR, pues fue Ibiza quien localizó a AXEL como explotador del mismo, y siendo la presencia de AXEL -auténtico director de orquesta de la operación y la rentabilidad por este garantizada al inversor- la que justifica el interés de MDR en la adquisición del inmueble - inversión que le fue ofrecida por CREDIT SUISSE, a requerimiento de AXEL, y con la obligación de que fuera este último el explotador-. Ha quedado acreditado, en definitiva, que fue mi mandante quien originó la asociación de ideas -Sundown/AXEL en la que acabó invirtiendo MDR. Pues bien, partiendo de lo anterior, resulta preceptivo analizar ahora si, sobre la base del contrato firmado entre las partes, dicha labor desempeñada por ICV resulta adecuada y suficiente para motivar el devengo del precio pactado en el mismo.
Si lo entiendo bien,
- Nautilus celebra un contrato de mediación con Ibiza Country & Villas para que ésta le consiga un comprador para su hotel. ¿Es eso una mediación? Más bien parece una comisión mercantil sin poder de representación para celebrar el contrato de compraventa).
- Ibiza no presenta a un comprador sino a AXEL, una empresa de gestión y explotación hotelera.
- Así, el hotel siguió siendo de propiedad de Nautilus pero Nautilus disfrutó, gracias a las gestiones de Ibiza Country & Villas de las rentas pagadas por AXEL y, posteriormente,
- Nautilus vendió el hotel a un tercero inversor que adquirió varios de los hoteles explotados por AXE, de manera que la explotación por AXEL del hotel de Ibiza facilitó, de hecho, la venta al fondo de inversión.
es la actora quien despierta el interés de "AXEL" para hacerse con la explotación del hotel; y es "AXEL" quien contacta con "CREDIT SUISSE" para hacerse con dicha explotación de la mano de un inversor que acaba siendo la compradora "MDR". Es innegable, por tanto, que el negocio finalmente consumado se hace "a través de" la demandante, aunque ésta no tiene todo el protagonismo contractual, pero sí interviene de modo decisivo en el mismo proporcionando a la entidad explotadora, que se vincula así al negocio hasta el final, aportando una rentabilidad que constituye un activo indiscutible en el buen fin del resultado perseguido...
Llegados a este punto, y atendiendo a la interpretación literal del contrato, ha de entenderse devengado un precio por la intermediación de "ICV". No obstante, la lectura plena del contrato evidencia para la Sala cierta ambigüedad, en tanto en cuanto, si bien es cierto que la cláusula antedicha, de especial protagonismo contractual, hace depender el pago de la comisión del supuesto de "producirse la venta a través de las gestiones realizadas por Ibiza Country Villas S.L.", lo cual hemos visto que aconteció. Sin embargo, no es menos cierto para la Sala que, finalmente, el contrato incorpora una cláusula que entra en cierto conflicto con la anterior, en tanto que afirma que: "En el caso de compra de los clientes presentados por la agencia Ibiza Country Villas SL, durante los seis meses posteriores a la caducidad del presente, serán consideradas ventas de la agencia". Contenido éste que parece hacer depender el buen fin del contrato de que se trate de "clientes presentados por la agencia Ibiza Country Villas SL", aunque pudiera entenderse que esta referencia lo es a los efectos de la viabilidad del contrato solo tras la caducidad de este...
En cualquier caso, a la hora de interpretar dicha ambigüedad contractual, la Sala considera que debe interrelacionar los arts. 1281 y ss. del Código Civil, relativos precisamente a la interpretación de los contratos. Y, como quiera que este era oneroso, adquiere especial protagonismo el art. 1.289, que, para tal caso, deberán resolverse las dudas "en favor de la mayor reciprocidad de intereses". Conclusión esta que lleva a la Sala a otorgar a la actora y a la demandada una parcial razón en sus motivos de demanda y de oposición, reduciendo la comisión en un 50% en orden a alcanzar tal reciprocidad de intereses.
Mi intuición es que la Audiencia Provincial hizo "justicia del caso concreto" al reconocer a Ibiza Country & Villas el derecho a una comisión que no había pactado sin que Nautilus hubiera defraudado los derechos del comisionista al vender finalmente el hotel.
La alegación del artículo 1289 CC para reducir a la mitad la comisión "canta" mucho.
El precepto no autoriza al juez a condenar al pago de la mitad del precio. Recuérdese que el principio de "mayor reciprocidad de intereses" se aplica cuando "absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes" lo que evidentemente no es el caso pero, sobre todo, se aplica cuando las dudas imposibles de resolver "recaen sobre circunstancias accidentales del contrato" y, en el caso, recaían sobre el objeto principal del contrato como es la comisión pactada a favor del comisionista y a cargo del comitente. Ergo, la consecuencia jurídica debería haber sido la de declarar nulo el contrato porque las dudas hacen imposible "vernirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes". La Audiencia no estaba dispuesta a decir tal cosa y aplica erróneamente el artículo 1289 CC. Es escandaloso que el Supremo confirme tal aplicación del artículo 1289 CC. Es abrir las puertas a la equidad de par en par.
Y la ambigüedad era imputable, probablemente a Ibiza ya que estos contratos suelen redactarse por la agencia inmobiliaria.
La pregunta es ¿por qué Ibiza presentó a AXEL al dueño del hotel? ¿Lo hizo gratis et amore o cobró de AXEL? Si cobró de AXEL, ¿quiere cobrar dos veces? Y si no cobró de AXEL, ¿por qué no se aseguró una comisión por efectuar tal "presentación". Es evidente que la presentación de una compañía explotadora del hotel - previa su reforma, supongo - no era el encargo que Nautilus realizó a Ibiza.
El Supremo, en la sentencia que comento, confirmó la de la Audiencia y con eso hizo un flaco favor a la seguridad jurídica en los negocios en España.
El Supremo debe
- atenerse estrictamente al pacta sunt servanda,en los contratos entre partes sofisticadas
- no inventarse límites a la validez de los contratos y las cláusulas ni obligaciones que no estén claramente incorporadas al contrato.
Lo peor de la sentencia del Supremo es que los argumentos jurídicos son tan abstractos que no resultan convincentes. El único que tiene algún peso es el que afirma que la jurisprudencia de la Sala ha establecido que el derecho del mediador a la comisión no exige necesariamente que haya intervenido en todas las fases del negocio ni que haya sido quien presente materialmente al comprador, sino que su actuación haya contribuido de forma eficaz a la conclusión del negocio pero este argumento es inaplicable a un caso en lo que se discute es si se ha dado el supuesto de hecho de la cláusula del contrato que determinaba el nacimiento del derecho a la comisión. La sentencia que cita el ponente dice justo lo contrario en el caso concreto.
Lo que sigue es peor porque el Supremo pretende que la obligación de pagar la comisión es graduable, en lugar de discreta y afirma que, como a juicio de la Audiencia, la intervención de la mediadora fue significativa al propiciar la incorporación de un explotador hotelero cuya presencia resultó decisiva para la venta pero "no plena" y las partes no habían previsto qué pasaría si la mediadora hacía algo como lo que hizo - presentar a AXEL -, condenar al pago de la mitad de la comisió no es más que "concretar el alcance de la obligación de remuneración". ¿Se acuerdan de lo de estar embarazada o no estarlo? No se puede estar moderadamente embarazada. O la comisión se generó o no se generó. Pero decir que se generó en un 50 % no es aplicar el derecho, es justicia del Cadí (o lo que decidiría una buena madre de familia, porque ya ustedes saben que las madres son comunistas).
El argumento según el cual la venta del hotel se produjo "a través de las gestiones realizadas por Ibiza" no es convincente. Porque las gestiones realizadas por Ibiza no iban encaminadas a presentar un comprador. Lo que hizo fue otra cosa distinta de la que le habían encargado: presentar a un interesado en gestionar y explotar el hotel. Y, por eso, Nautilus no prometió pagar comisión alguna y la venta se produjo cuando ya había expirado el contrato de mediación.
Me he burlado de la explicación de la sentencia que me ha dado Copilot y me ha contestado que agradece que su explicación me haga reir pero que es capaz de resaltar los aspectos muy criticables de la sentencia. Le he dicho que me los explique y, además de los que ya he expuesto en esta entrada, Copilot dice con gran precisión:
El primer problema es la disolución del nexo causal en una causalidad difusa, casi metafórica. El Supremo acepta como suficiente que Ibiza Country Villas “propiciara un marco negocial” al presentar a AXEL, explotador que “incrementó el valor del activo” y facilitó que el hotel resultara atractivo para un fondo inversor. Esto supone abandonar el estándar clásico del corretaje —intervención causal directa en la conclusión del negocio— para aceptar algo mucho más laxo: una contribución económica relevante en sentido amplio, no necesariamente jurídica ni contractual. El salto es enorme. No se prueba que AXEL fuera condición necesaria de la venta, ni siquiera condición suficiente; se afirma, simplemente, que “ayudó” y que eso “crea valor”. Pero crear valor no equivale a causar jurídicamente una venta. Si bastara con eso, el corretaje se transformaría en una suerte de derecho de participación en plusvalías por aportaciones indirectas, algo completamente ajeno al modelo tradicional del contrato.
El segundo problema es la confusión entre mediación y asesoramiento estratégico. Lo que hace Ibiza Country Villas, según la reconstrucción favorable a ella, es detectar que para vender un hotel a un fondo conviene tener un explotador sólido y, en consecuencia, presentar a AXEL. Eso puede ser un servicio valioso, pero no es mediación en sentido técnico, porque no pone en relación a quien contrata con quien compra, ni acerca posturas negociales entre vendedor y comprador, sino que actúa como una suerte de consultor informal del activo. El Supremo, sin embargo, trata esa actuación como si fuera mediación propiamente dicha, forzando el concepto hasta hacerlo irreconocible. El resultado es una categoría híbrida: algo que no es mediación clásica ni asesoramiento remunerado, pero que milagrosamente devenga comisión.
Me dice también que AXEL nunca quiso comprar. Y esto es decisivo. Si AXEL, presentado por Ibiza, hubiera celebrado el contrato de gestión hotelera con perspectivas de adquirir posteriormente la propiedad del inmueble hotelero, la tesis de la Audiencia y del Supremo tendría más poder de convicción porque habría un nexo causal más claro entre la actuación del comisionista y la compraventa del hotel. Pero no fue el caso. AXEL nunca estuvo interesado en adquirir el hotel. De hecho, el razonamiento del juzgado de primera instancia va precisamente en esta línea: califica la actuación de Ibiza respecto de AXEL como una “captación infructuosa”, irrelevante a efectos de comisión conforme al contrato. Es más, AXEL no participa activamente en la compraventa en el sentido de que "traiga" al comprador. La iniciativa es del fondo de inversión asesorado por Credit Suisse.
No hay comentarios:
Publicar un comentario