Distribución del sobrante de una ejecución hipotecaria en un caso con dos hipotecas de primer rango en el que se ejecuta la de fecha posterior

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Por Esther González 

Es la Resolución de la DGSJFP de 27 de febrero de 2024 En 1.999 se otorgó un préstamo hipotecario por Bancaja a los titulares de la finca hipotecada. En 2006, Bancaja otorgó otro préstamo a las mismas partes en garantía del que se otorgó una hipoteca sobre el mismo inmueble, pactándose que sería también de primer rango. Posteriormente, se inició la ejecución de la hipoteca otorgada en 2006. En la certificación de dominio y cargas quedaron reflejados los asientos posteriores a dicha hipoteca de 2006 (otra hipoteca otorgada en 2010 también a favor de Bancaja y anotaciones preventivas de embargo a favor de la AEAT y la Seguridad Social).

Tras el procedimiento de ejecución, el inmueble fue adjudicado a la sociedad Fire Trader como cesionaria del remate, declarando que existía un sobrante del precio de la adjudicación. Respecto del sobrante, el decreto de adjudicación indicaba que se destinaría, en primer lugar, al pago de la deuda pendiente del préstamo garantizado con la hipoteca otorgada en 1.999 (la que tenía el mismo rango que la hipoteca ejecutada) y, en segundo lugar, al pago de la deuda pendiente del préstamo garantizado con la hipoteca otorgada en 2010, sin que quedara efectivo para satisfacer el resto de las cargas posteriores. La Registradora deniega la inscripción porque entiende que la cantidad sobrante debía ser puesta a disposición de los acreedores posteriores, pero no del acreedor de la hipoteca de 1.999 (que, por ser del mismo rango que la hipoteca ejecutada, no podía ser considerada posterior).

La DGSJFP confirma el criterio de la Registradora. Establece, en primer lugar, que, de los arts. 692.1 LEC (pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante), 668.2 LEC (contenido del anuncio y publicidad de la subasta) y 670.5 LEC (aprobación del remate, pago y adjudicación de los bienes al acreedor), se desprende la subsistencia de las cargas anteriores o preferentes a la hipoteca ejecutada, que los licitadores aceptan por el mero hecho de participar en la subasta, y la purga de las cargas posteriores o no preferentes (una vez distribuido el sobrante).

En segundo lugar, la DGSJFP concluye que

“la indicada subsistencia de cargas opera igual respecto de los créditos hipotecarios y demás cargas y gravámenes de igual rango, ya que el art. 227 del Reglamento Hipotecario dispone que «se considerarán preferentes, a los efectos del art. 131 de la Ley Hipotecaria, las cargas o gravámenes del mismo rango que el crédito del actor»”.

Cabe destacar que la DGSJFP, para resolver esta cuestión, hace un repaso de la doctrina y jurisprudencia sobre las cargas anteriores y posteriores a la hipoteca ejecutada. Destacamos:

• En cuanto a la distribución del sobrante entre los acreedores posteriores, la DGSJFP establece que “existe un silencio legal sobre el modo de distribuir el sobrante del precio del remate entre los acreedores posteriores con derechos inscritos o anotados, siendo el criterio mayoritario que la distribución corresponderá hacerla al Juzgado (letrado de la Administración de Justicia), en principio por el orden registral, salvo que operen preferencias civiles de créditos en tercería de derecho, previa audiencia de los interesados (art. 672.2 LEC), y sin perjuicio de la facultad de éstos de poder hacer valer su derecho mediante el ejercicio de las acciones que les pudiera corresponder, como y contra quien procediere.”
• En cuanto al régimen de subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores, la DGSJPF recuerda la jurisprudencia del TS según la cual el adjudicatario sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor (es decir, la subrogación acontece sobre el deber de naturaleza real de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado y no en asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria).