Un arrendamiento de vivienda en el Supremo: tácita reconducción

Es la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2024. Pobre arrendador. El problema jurídico era de derecho transitorio.

... el contrato de arrendamiento sobre una vivienda y una plaza de garaje se concertó el 11 de septiembre de 2013 y bajo la normativa contenida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El plazo convenido era de un año, con prórrogas anuales de hasta tres años más. Llegada la fecha de vencimiento, el 11 de septiembre de 2017, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, en aplicación de lo previsto en el art. 10 LAU, de acuerdo con la regulación entonces vigente, según la cual: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más". [...] "3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido". De tal forma que no se discute que a partir del 11 de septiembre de 2018, el contrato estaba sujeto al régimen de la tácita reconducción, prevista en el art. 1566 CC...

Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción. Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda. Por todo lo cual, procede desestimar el motivo.