Aval otorgado en garantía de la devolución de anticipos a cuenta de la entrega de viviendas (Ley 57/1968): Si la promotora es declarada en concurso, el avalista responde también por los intereses devengados hasta la devolución de los anticipos, sin que sea aplicable la suspensión del devengo de intereses por concurso

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Por Esther González

Sentencias del Tribunal Supremo, de Pleno, Sala de lo Civil, núm. 1525/2025, y núm. 1526/2025, de 30 de octubre de 2025) (ver aquí y aquí).

Un particular suscribió con una promotora un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, anticipando un total de 59.500 euros como pago a cuenta del precio de la vivienda definitiva. La devolución de los anticipos estaba avalada por Banco Popular (actualmente, Banco Santander), como avalista colectivo, en virtud de Ley 57/1986, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (derogada por la Ley de Ordenación de la Edificación). La vivienda no fue entregada en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso. La entidad avalista fue condenada a pagar al particular el importe total de los anticipos más los intereses.

Se discute en este procedimiento, precisamente, la fecha hasta la que deben devengarse los intereses que debe pagar la entidad avalista, si la fecha en la que el particular reciba el pago de la totalidad de los anticipos (como defendía el particular y determinó el juzgado de primera instancia) o hasta la fecha de declaración del concurso (como defendía la entidad avalista, a la que le dio la razón la AP de Málaga).

El TS concluye que la entidad avalista debe pagar intereses hasta la fecha en que se produzca el reintegro de la totalidad de los anticipos. El TS reconoce su jurisprudencia según la cual el carácter accesorio de la fianza provoca que, si el efecto de suspensión del devengo de intereses en el concurso del deudor principal conlleva que no le sean exigibles los intereses remuneratorios posteriores a la declaración de concurso (actual art. 152.1 TRLC), tampoco le serán exigibles al fiador. No obstante, el TS concluye que este caso es una situación especial, por ser de aplicación la Ley 57/1968, norma pionera en la protección de los compradores de vivienda para uso residencial. “El alcance tuitivo y la finalidad pretendida por la Ley […] ampara que los intereses se devenguen hasta la devolución de lo abonado, toda vez que el aval se constituye imperativamente para cumplir un concreto cometido exigido por el legislador, cual es garantizar la devolución de los anticipos a cuenta del precio final realizados por los compradores, que abarcan los intereses correspondientes, de manera que la entidad que asume la garantía como fiadora conoce los términos de su responsabilidad legal a los efectos de que el comprador no se vea defraudado ni perjudicado en su derecho de reintegro de las cantidades anticipadas.”