El cumplimiento por equivalente es indemnización de daños y los daños (emergente o lucro cesante) hay que probarlos

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Es la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1469/2025 de 21 de octubre de 2025.  ECLI:ES:TS:2025:4569

La cuestión interesante es si el arrendador tiene derecho a reclamar al arrendatario el pago de las rentas pendientes hasta la fecha de terminación prevista del contrato cuando el arrendatario lo termina unilateral y anticipadamente sin que en el contrato se le atribuyera tal derecho. O sea, el plazo se pacta en interés de ambas partes en tal caso. El juzgado y la audiencia dieron la razón al arrendador pero el Supremo, que califica la pretensión del arrendador como una de resolución + solicitud de indemnización de daños y perjuicios y no como una pretensión de cumplimiento reduce la cuantía de la condena porque no considera que el daño emergente y el lucro cesante sufridos por el arrendador alcance a la totalidad de las rentas que quedaban por devengarse y pagarse hasta la finalización prevista del contrato. Dado que los arrendatarios desalojaron el local y el arrendador recuperó la posesión, se pudo volver a alquilar. 

1. El 1 de enero de 2015, D. Bernardo, como arrendador, celebró un contrato de arrendamiento de local comercial con D. Héctor y la sociedad Satelar S.L., por un plazo de ocho años (hasta el 1 de enero de 2023) y una renta mensual de 450 euros
2. El 31 de agosto de 2016, los arrendatarios comunicaron por burofax su voluntad de desistir del contrato con efectos de 1 de noviembre de 2016, reiterando dicha voluntad en septiembre y noviembre. El arrendador no aceptó el desistimiento ni recibió las llaves, que fueron puestas a su disposición por los arrendatarios.
3. D. Bernardo interpuso demanda solicitando, con carácter principal, el cumplimiento del contrato y el pago de las rentas hasta su finalización. Subsidiariamente, pidió una indemnización de 33.300 euros, equivalente a las rentas que restaban por devengarse.
4. El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Vigo estimó la pretensión subsidiaria y condenó a los demandados al pago de dicha suma. La Audiencia Provincial de Pontevedra confirmó la sentencia en apelación.

El Supremo 

1. considera que la acción subsidiaria ejercitada por el arrendador no puede calificarse como cumplimiento por equivalente, sino como una acción de resolución contractual con solicitud de indemnización por daños y perjuicios. En consecuencia, procede aplicar la doctrina jurisprudencial sobre la moderación del lucro cesante.
2. La Sala recuerda que, en casos de desistimiento unilateral no pactado, la indemnización debe ser razonable y ponderada, atendiendo a la posibilidad de que el arrendador pueda volver a arrendar el local. No puede presumirse que el inmueble quedará improductivo durante todo el plazo restante del contrato.
3. En aplicación de esta doctrina, el Supremo fija la indemnización en 19.350 euros, que incluye:   - Rentas impagadas de noviembre y diciembre de 2016. Rentas correspondientes a 2017, 2018 y hasta mayo de 2019. Una suma adicional equivalente a doce meses de renta, como compensación razonable por el tiempo necesario para volver a arrendar el local.