foto: Miguel Rodrigo
Por Esther González
Es la Resolución de la DGSJFP de 2 de septiembre de 2025
Se discute si, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, hay que dirigir la demanda, no solo contra el deudor (y cotitular del inmueble hipotecado), sino también contra el otro cotitular, que adquirió el inmueble con posterioridad a la constitución de la hipoteca pero antes del inicio del procedimiento de ejecución. La titularidad del inmueble estaba inscrita en el Registro a favor del deudor hipotecante y también a favor de este segundo cotitular con anterioridad a la interposición de la demanda de ejecución.
El acreedor hipotecario defendía que bastaba con la notificación que el juzgado había hecho al cotitular del inmueble ejecutado, informándole de la existencia de la ejecución y concediéndole un plazo ara que pudiera intervenir en la ejecución conforme a lo dispuesto en el art. 662 LEC o satisfacer, antes del remate, el importe del crédito y los intereses y costas en la parte asegurada por la hipoteca. La registradora, por el contrario, concluyó que la notificación no era suficiente, siendo necesario que la demanda de ejecución se dirigiera también contra el cotitular del inmueble.
La DGSJFP confirma el criterio de la registradora y recuerda que, conforme al art. 685 LEC, el tercer poseedor (en este caso, el cotitular del inmueble hipotecado) debe ser también demandado y requerido de pago, si este inscribió su derecho con anterioridad a la fecha de la demanda, no siendo suficiente la mera notificación sobre la existencia del procedimiento. La DGSJFP aclara que la solución habría sido distinta si la inscripción de la adquisición de una parte del inmueble se hubiera producido una vez interpuesta la demanda de ejecución y con anterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas. En ese caso, sí sería suficiente con que el tercer poseedor fuera notificado del procedimiento (art. 689 LEC).
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