Préstamo garantizado con hipoteca + fianza de los padres - consumidores - del prestatario

Por Esther González

Es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1762/2025, de 2 de diciembre de 2025. 

La Caja de Ahorros de Santander y Cantabria (después Liberbank y actualmente Unicaja) otorgó un préstamo a una sociedad por importe de 300.000 euros, que fue garantizado con una fianza solidaria otorgada por tres personas físicas (el administrador de la sociedad y sus padres) y con una hipoteca sobre un inmueble de los padres del administrador de la sociedad prestataria (tasado a efectos de la ejecución hipotecaria en un millón de euros aproximadamente). Ante el impago de varias cuotas del préstamo, Liberbank presentó demanda de resolución contractual y reclamación de la totalidad de las cantidades adeudadas ex. arts. 1.124 y 1.129 del Código civil. En el marco de dicho procedimiento, los garantes formularon demanda reconvencional solicitando, entre otros, la nulidad de las garantías prestadas (reales y personales) por falta de transparencia y abusividad (argumentando que se trataba de garantías desproporcionadas).

En primera instancia, se estimó la demanda de Liberbank y se desestimaron las reconvenciones de los garantes, concluyendo que no eran consumidores y que, por tanto, no procedía entrar a valorar la abusividad de las garantías. La AP de Santander concluyó que los padres del administrador de la sociedad prestataria sí tenían la condición de consumidores (por no tener vinculación funcional con la sociedad prestataria) pero no apreció falta de transparencia ni abusividad en lo relativo a las garantías y, por tanto, confirmó la desestimación de sus demandas reconvencionales.

Por el contrario, el TS estima el recurso de casación interpuesto por los garantes, concluyendo que sí hay 

“una evidente desproporción entre las garantías pactadas y el riesgo asumido por el acreedor, contraria a las exigencias de la buena fe”.

En primer lugar, el TS hace un repaso de su jurisprudencia que permite aplicar la legislación sobre protección de consumidores y usuarios al contrato de fianza.

En segundo lugar, el TS recuerda que, aunque la jurisprudencia ha negado con carácter general que, al amparo de la acción de nulidad de condiciones generales de la contratación, se pueda pretender la nulidad del contrato de fianza en su totalidad (incluyendo por tanto las estipulaciones que definen sus elementos esenciales u objeto principal) sobre la base de su pretendida naturaleza de mera cláusula contractual, sí se admite, por excepción, el control cuando pueda apreciarse la desproporción de las garantías respecto al riesgo asumido por el acreedor, en contra de las exigencias de la buena fe contractual.

En este caso concreto, el TS concluye, por un lado, que 

“la ausencia de datos sobre la solvencia de la sociedad prestataria y de los fiadores y, en consecuencia, sobre su capacidad para hacer frente a la obligación de pagar las cuotas del préstamo, conduce a considerar justificada la garantía hipotecaria, en la medida que no es posible afirmar su innecesariedad en orden a asegurar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por parte de la prestataria y de los fiadores y, por tanto, de la devolución del préstamo en los términos pactados en el contrato, sin que obste a esta conclusión la diferencia entre el principal del préstamo y el valor de tasación porque, por un lado, la responsabilidad hipotecaria está limitada a la suma 433.500 € y, por otro, no consta la existencia de ningún bien inmueble con un valor más aproximado y susceptible de ser hipotecado, de tal suerte que, de no constituirse la hipoteca sobre el mismo, con toda probabilidad no se hubiera concedido el préstamo ante la ausencia de una mínima seguridad de que fuera devuelto”.

No obstante, por otro lado, el TS declara la nulidad de la fianza prestada por los padres del administrador, al considerar que, atendido al importe del préstamo (300.000 €), al valor de la finca hipotecada (1.105.822,10 €), a la responsabilidad hipotecaria por todos los conceptos (433.500 €, es decir, el 39,20% del valor del bien), a la duración del contrato (12 años) y a la ausencia de prueba de que se fijara un menor tipo de interés remuneratorio como compensación a la disminución del riesgo que suponía la hipoteca para el acreedor, la exigencia (además de la garantía hipotecaria) de la fianza solidaria por parte de los hipotecantes es desproporcionada en relación con el riesgo asumido por el acreedor.