Resolución de contrato previa a la declaración de concurso: el crédito del contratante que resuelve es concursal

Baños árabes Mallorca, foto @thefromthetree

Por Mercedes Agreda y Marta Soto-Yarritu

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2018 ECLI: ES:TS:2018:3233

En el año 2006 dos particulares compran una vivienda sobre plano. En el contrato se pactó que la entrega tendría lugar en los 24 meses siguientes a contar desde la licencia de obras, que se obtuvo en febrero de 2006. Cumplido el plazo (febrero de 2008), la vivienda no fue entregada. El 4 de junio de 2008 los particulares envían un burofax a la promotora instando la resolución del contrato por incumplimiento. La promotora es declarada en concurso el día 24 de julio de 2008. En el concurso, se reconoció un crédito contingente concursal a favor de los afectados. Tras varios periplos judiciales, no es hasta después de la declaración de concurso cuando finalmente se determina judicialmente la resolución del contrato. La sentencia nos recuerda dos relevantes interpretaciones del TS:

Concurso y resolución de contratos

después de la declaración de concurso, conforme al art. 62.1 LC, la parte in bonis en un contrato de tracto único tan sólo podrá ejercitar la facultad resolutoria por incumplimiento de la concursada si el incumplimiento es posterior a la declaración de concurso; si se trata de un contrato de tracto sucesivo, la facultad resolutoria podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso. Por tanto, cuando el incumplimiento sea anterior a la declaración de concurso, una vez declarado el concurso no cabrá instar la resolución del contrato de tracto único.

Ejercicio de la facultad resolutoria ex. art. 1124 CCivil

el art. 1124 CCiv permite el ejercicio de la facultad resolutoria mediante declaración extrajudicial dirigida a la parte incumplidora, siempre a reserva de que ésta, si no está conforme, acuda a los tribunales para negar el incumplimiento resolutorio. La sentencia que acuerda la resolución contractual por incumplimiento en aplicación del art. 1124 CCivil no constituye una resolución, sino que declara la ya operada por la declaración extrajudicial dirigida a la parte incumplidora. 

En nuestro caso, se trataba de un contrato de tracto único. El incumplimiento se había producido antes del concurso (en concreto, el 9 de febrero de 2008, fecha de entrega de la casa), momento en el que los afectados tuvieron que escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación. La comunicación de la resolución por parte de los perjudicados también tuvo lugar antes de la declaración del concurso (4 de junio de 2008). Cuestión distinta es que, ante la negativa de la promotora, los compradores se vieran obligados a solicitar la declaración judicial de resolución por incumplimiento, declaración que no llegó hasta después de haberse declarado el concurso.

“En consecuencia, la sentencia estimatoria de la demanda no resuelve el contrato de compraventa, sino, más bien, declara la procedencia de la resolución que extrajudicialmente realizaron los compradores. Por ello, los efectos de la resolución se remontan a la resolución extrajudicial y, más en concreto, a la recepción de la declaración unilateral de los compradores que ponía en conocimiento del vendedor su voluntad de resolver el contrato, el 5 de junio de 2008. Lo que conlleva que, al declararse el concurso, el contrato ya estuviera resuelto y que hubiera nacido antes la obligación de restitución de las cantidades entregadas a cuenta, que por ser anterior a la declaración de concurso tendría la consideración de crédito concursal.”