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lunes, 15 de octubre de 2018

Para determinar el plazo de la tácita reconducción, ha de estarse al fijado para determinar la renta

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Foto: FJArias

La entidad Inmobiliaria El Royuelo S.L. formuló demanda de juicio verbal de reclamación de cantidad frente al Instituto Catalá de la Salut, alegando que éste último era arrendatario de un local desde el año 1979, cuya propiedad corresponde actualmente a la entidad demandante; relación arrendaticia que debió quedar extinguida, en principio, el 31 de diciembre de 2009 por aplicación de lo dispuesto en las disposiciones transitorias de la LAU 1994, continuando no obstante la ocupación por la parte arrendataria en virtud de tácita reconducción hasta que desistió unilateralmente del contrato, sin respetar -según la parte demandante y arrendadora- el plazo de preaviso de seis meses, por lo que reclama ahora de la arrendataria el pago de las rentas correspondientes a dicho período, por un importe de 47.286, 85 euros.El Instituto Catalá de la Salut se opuso a la demanda alegando que el contrato se extinguió en 31 de diciembre de 2009, por lo que la tácita reconducción se produjo mes a mes por aplicación del artículo 1581 CC, ya que la renta, pese a estar fijada anualmente, se pagaba mensualmente. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Recurrió en apelación la parte demandante y la Audiencia Provincial dictó sentencia, de fecha 17 de septiembre de 2015 , por la cual estimó el recurso al entender que el hecho de que el alquiler estuviera fijado por años comporta que el plazo de tácita reconducción es de un año aunque la renta se pagara por mensualidades anticipadas, por lo que condena a la entidad demandada al pago de la cantidad reclamada de 47.286,85 euros.

El Supremo, en sentencia de 26 de septiembre de 2018, ECLI: ES:TS:2018:3328 confirma la de la Audiencia

Es cierto que las Audiencias Provinciales no han resuelto de modo coincidente esta cuestión. El auto de esta sala de 18 febrero 2014 (Rec. núm. 1081/2013 ) evidencia dicha circunstancia y en este sentido se refiere a algunas sentencias que prefieren utilizar el plazo en que efectivamente se paga la renta (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de fecha 18 de abril de 2007 y Audiencia Provincial de Guadalajara de fecha 20 de julio de 2007 ), frente a otras que optan claramente por el plazo de fijación global de la renta (Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) de 19 de enero de 1998, Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4.ª) de fecha 23 de septiembre de 2002, Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 2.ª) de fecha 27 de febrero de 2009, Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª) de fecha 12 de julio de 2011, Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4.ª) de fecha 18 de junio de 2012. En estas últimas se establece que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articula por meses anticipados, mientras que en las primeras se considera que se ha de estar al hecho de como se efectúe el pago de la renta, mensual o anual. Esta es la interpretación que ha de imponerse como más acorde con lo previsto en la propia letra del artículo 1581 y en la finalidad de dicha norma, la cual está prevista para los supuestos en que se omite en el contrato la fijación de su duración, no siendo lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual, pues de ser así carecería absolutamente de sentido la determinación de la renta correspondiente a un año en el propio contrato, pues para ello -si quería ser conocida- bastaría una mera operación aritmética, como se ha dicho.

1 comentario:

Anónimo dijo...

En relación con dicha sentencia, se me plantea la duda de si la solución propuesta se refiere sólo al caso de contratos en los que -como en el caso de la STS- no se había fijado plazo, o si se aplica a cualquier contrato (aunque en este se hubiese fijado un plazo) por el hecho de entenderse que la tácita reconducción es un nuevo contrato carente de plazo convenido. Es decir, si el contrato hubiese tenido un plazo anual (5 años), pero la renta se hubiese fijado mensualmente, ¿la tácita reconducción lo sería por plazos anuales o mensuales? Muchas gracias.

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