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sábado, 6 de octubre de 2018

Si el arrendamiento pervive tras la ejecución, hay que acreditar que se ha notificado al arrendatario (a efectos del ejercicio de sus derechos de adquisición preferente)

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Iglesia de las ánimas, Santiago de Compostela


Por Marta Soto-Yarritu y Mercedes Agreda

Se rechaza la inscripción del decreto de adjudicación de un inmueble, resultante de un proceso de ejecución hipotecaria, porque constaba la existencia de un arrendatario con derecho a permanecer en el inmueble. La Registradora entiende que se debe aportar una acreditación suficiente de haber efectuado la correspondiente notificación fehaciente al arrendatario, a efectos del ejercicio de sus derechos de adquisición preferente.

El recurrente alega que (i) no se aplica el derecho de adquisición preferente porque en la Ley se establece para la “venta”, no para la “transmisión o enajenación”, y en este caso se trata de una adjudicación judicial por ejecución forzosa; y (ii) que el arrendatario ha tenido conocimiento en todo momento del procedimiento antes de la subasta.

Respecto al primer argumento del recurrente, la DGRN reitera su doctrina según la cual en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

En relación con el derecho de retracto, según la DGRN es necesario distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y si lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador». Esto es, con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta. Así, si el contrato de arrendamiento se hubiera inscrito con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta, el arrendamiento continuará por la duración pactada. En caso de que el contrato de arrendamiento se haya inscrito con posterioridad a la hipoteca, la ejecución determina la extinción del arrendamiento y de sus derechos accesorios, incluido el derecho de retracto.

En este caso, dado que del decreto objeto de adjudicación resulta que la finca está arrendada a una entidad ocupante con derecho a permanecer en el inmueble como arrendataria, la DGRN concluye que debe acreditarse que se le ha notificado la enajenación para que pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente. Y añade que la intervención del arrendatario en el procedimiento y el conocimiento del precio y restantes condiciones de la venta judicial (circunstancias que la DGRN no considera acreditadas) no implican la pérdida de dicho derecho.

Por tanto, la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación. Es la RDGRN 14 de septiembre de 2018

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