La sentencia 1079/2026, de 3 de julio, resuelve un litigio sobre varias parcelas situadas dentro o en el perímetro del monte de utilidad pública n.º 210, denominado «El Pinar», perteneciente al Ayuntamiento de Torrijas (Teruel). El conflicto surgió cuando unos particulares adquirieron varias parcelas que el ayuntamiento sostenía que formaban parte, total o parcialmente, de dicho monte público. El ayuntamiento ejercitó principalmente una acción reivindicatoria para que se reconociera su dominio sobre las superficies integradas en el monte de utilidad pública y, respecto de las porciones que no pertenecían al monte, ejercitó el correspondiente derecho de retracto.
El juzgado de primera instancia dio la razón sustancialmente al ayuntamiento. Declaró que la totalidad de algunas parcelas y determinadas porciones de otras estaban integradas en el monte público, dejó sin efecto los títulos e inscripciones registrales contradictorios y reconoció además al ayuntamiento el derecho de retracto respecto de los porcentajes que seguían siendo de titularidad privada. También rechazó buena parte de las cantidades que los compradores reclamaban por mejoras realizadas en los terrenos.
La Audiencia Provincial modificó de forma importante esa decisión. Consideró que el ayuntamiento había realizado previamente un acto incompatible con la acción reivindicatoria. Antes de presentar la demanda, había ejercitado extrajudicialmente un retracto mediante requerimiento notarial respecto de algunas de las parcelas adquiridas por los demandados. Para la Audiencia, quien ejercita un retracto está reconociendo implícitamente que la propiedad pertenece al transmitente o al comprador retraído.
Aplicó así la doctrina de los actos propios y entendió que el ayuntamiento no podía sostener después que esas mismas parcelas eran suyas. Por ello eliminó la declaración de propiedad sobre dos de las parcelas en disputa y sustituyó la reivindicación por el simple ejercicio del retracto. Además, elevó considerablemente las cantidades que el ayuntamiento debía pagar al comprador tanto por el precio real de adquisición como por las mejoras ejecutadas en los terrenos.
La cuestión central que llega al Supremo es, por tanto, si la doctrina de los actos propios puede impedir que una administración pública reivindique bienes de dominio público cuando anteriormente había ejercitado un retracto que parecía asumir la titularidad privada de esos bienes.
La sentencia dedica una parte muy extensa a reconstruir la doctrina general de los actos propios. Recuerda que esta doctrina se basa en la buena fe y en la protección de la confianza legítima. En principio, nadie puede adoptar posteriormente una conducta incompatible con otra que previamente hubiera generado en terceros una confianza razonable sobre cuál era su posición jurídica. Pero también recuerda que esa doctrina solo opera dentro del ámbito de disposición legítima de quien actúa. No puede utilizarse para convalidar actuaciones contrarias a normas imperativas ni para alterar regímenes jurídicos indisponibles.
A partir de ahí el Supremo explica que en el Derecho administrativo y patrimonial público la doctrina de los actos propios debe aplicarse con cautela porque la Administración está sometida al principio de legalidad y no dispone libremente de los bienes demaniales. La jurisprudencia de la Sala Tercera y del Tribunal Constitucional ha venido insistiendo en que la confianza legítima y los actos propios no pueden servir para crear, mantener o ampliar situaciones contrarias al ordenamiento jurídico.
Aplicando estos principios al litigio, el Tribunal concluye que las parcelas litigiosas estaban incluidas en un monte de utilidad pública, debidamente catalogado, deslindado, amojonado e inscrito a nombre del ayuntamiento desde décadas antes. Conforme a la legislación de montes de Aragón, tales bienes forman parte del dominio público forestal y son inalienables, imprescriptibles e inembargables. En consecuencia, el ayuntamiento no podía alterar su naturaleza jurídica mediante un simple requerimiento notarial de retracto. Aunque hubiera actuado erróneamente al optar inicialmente por esa vía, tal actuación no podía transformarse en un acto propio vinculante capaz de convertir unos bienes demaniales en bienes privados.
Además, el Supremo destaca que, incluso antes del ejercicio del retracto, el ayuntamiento ya había reaccionado ante los intentos de modificación catastral defendiendo expresamente su propiedad sobre las parcelas y aportando la documentación derivada del deslinde y de la catalogación del monte. Por ello tampoco existía una confianza legítima especialmente intensa en favor de los adquirentes.
La Sala considera acreditado que las parcelas controvertidas estaban incluidas en el monte de utilidad pública y que el título del ayuntamiento era jurídicamente superior al de los compradores. Incluso analiza el problema de la doble inmatriculación registral y recuerda su jurisprudencia según la cual, en estos casos, no basta con acudir a los principios hipotecarios ordinarios, sino que debe prevalecer el mejor derecho material. El Supremo concluye que el título público derivado del deslinde, la catalogación y la inscripción previa del monte posee mayor consistencia que el título invocado por los demandados.
No obstante, la sentencia no devuelve íntegramente al ayuntamiento la victoria obtenida en primera instancia. Mantiene la doctrina de la Audiencia en dos aspectos concretos relativos al retracto. En primer lugar, confirma que para determinar el precio del retracto debe atenderse al precio real de la transmisión y no necesariamente al precio escriturado, siempre que dicho precio real haya quedado probado. Considera acreditado que determinadas parcelas fueron adquiridas realmente por 2.000 euros, aunque en la escritura figuraran cantidades inferiores.
En segundo lugar, reconoce el derecho de los compradores a ser indemnizados por las mejoras útiles y necesarias introducidas en las fincas retraídas. El Supremo insiste en que el retracto debe dejar indemne al comprador retraído. Si este ha realizado plantaciones, instalaciones de riego, vallados u otras mejoras que incrementan el valor de la finca, el retrayente debe asumir la plusvalía obtenida. Sin embargo, corrige el cálculo efectuado por la Audiencia y limita la indemnización a la proporción exacta de superficie efectivamente retraída, reduciendo por ello las cantidades inicialmente reconocidas.
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