La sentencia 1083/2026, de 3 de julio, examina un conflicto clásico entre propiedad extrarregistral y protección del tercero hipotecario. El litigio gira en torno a dos fincas rústicas situadas en Vertavillo (Palencia). En 1972, Juan Antonio vendió mediante documento privado esas fincas a su hermano Estanislao, entregándole, además, los títulos de propiedad. Desde entonces, según declara probado la Audiencia y ya no se discute en casación, Estanislao poseyó las fincas como propietario, las explotó, realizó plantaciones y, tras su fallecimiento, continuaron haciéndolo su esposa Bibiana, después sus hijos y, finalmente, un arrendatario agrícola.
El problema surgió porque aquella compraventa de 1972 nunca se elevó a escritura pública ni se inscribió en el Registro de la Propiedad. Formalmente las fincas continuaban inscritas a nombre del vendedor, Juan Antonio. Cuando este falleció, sus hijos aceptaron la herencia en 2017 y, el mismo día, vendieron las fincas a Cándido mediante escritura pública. Posteriormente se inscribió la adquisición en el Registro de la Propiedad.
Cándido demandó a los poseedores de las fincas ejercitando acción reivindicatoria y solicitando que se reconociera la prioridad de su título inscrito y su condición de tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Los herederos de Bibiana reaccionaron interponiendo su propia demanda. Alegaron que las fincas habían sido compradas válidamente por su padre en 1972, que venían poseyéndolas desde entonces como dueños y que, en cualquier caso, habían adquirido por usucapión. Solicitaron que se declarara su propiedad, que se anularan la escritura de herencia y la posterior compraventa de 2017 y que se cancelaran las inscripciones registrales practicadas a favor de los vendedores y de Cándido.
El juzgado de primera instancia dio la razón a Cándido. Consideró acreditada su buena fe, entendió que la posesión de los demandados no demostraba suficientemente una posesión en concepto de dueño y concluyó que la protección registral derivada del artículo 34 LH debía prevalecer. Por ello declaró su propiedad y ordenó la entrega de las fincas.
La Audiencia Provincial revocó completamente esa decisión. Consideró acreditado que la venta de 1972 fue real y eficaz, que hubo título y tradición, que Estanislao adquirió la propiedad y que, por tanto, los hijos de Juan Antonio vendieron en 2017 unas fincas que ya no pertenecían a su padre. Entendió además que la compraventa celebrada con Cándido era una venta de cosa ajena y que la protección registral no podía sanar ese defecto. En consecuencia declaró nulas tanto la adjudicación hereditaria como la compraventa posterior y ordenó la inscripción de las fincas a nombre de los herederos de Bibiana.
En casación, Cándido planteó primero una cuestión procesal. Alegó que la Audiencia había resuelto sobre una venta de cosa ajena cuando las partes habían discutido sobre doble venta y sobre protección del tercero hipotecario. El Supremo rechaza la queja. Explica que no hubo incongruencia porque la pretensión de nulidad de la compraventa formaba parte de la demanda de los herederos de Bibiana. La Audiencia no alteró los hechos discutidos ni introdujo una controversia nueva; simplemente empleó una argumentación jurídica distinta para resolver el litigio.
El Tribunal Supremo reconoce que la argumentación jurídica de la Audiencia no es correcta. Recuerda la doctrina consolidada desde las sentencias de Pleno de 2007: la venta de cosa ajena no es por sí misma nula y el artículo 34 LH puede proteger adquisiciones a non domino. La inscripción no queda excluida automáticamente porque quien transmite no sea realmente propietario.
Sin embargo, el Supremo no estima el recurso porque, aun corrigiendo la fundamentación de la Audiencia, considera que el fallo sigue siendo correcto. La razón está en un requisito esencial del artículo 34 LH: el tercero debe adquirir de quien aparezca ya inscrito como titular registral en el momento de la adquisición.
Cuando Cándido compró las fincas, los vendedores todavía no eran titulares registrales inscritos. La escritura de aceptación de herencia por la que adquirían formalmente la titularidad se otorgó el mismo día y con número de protocolo inmediatamente anterior al de la compraventa, pero todavía no estaba inscrita cuando tuvo lugar la adquisición. Cándido, por tanto, no adquirió de quien en ese momento figuraba registralmente como titular del derecho.
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