En España, la propiedad (medieval) dividida pasó a ser propiedad civil (napoleónica, romana) en beneficio de los señores. O sea, los que tenían la nuda propiedad en la época anterior a la Codificación, acabaron convertidos en propietarios plenos (o expropiados en la desamortización) en perjuicio de los que tenían tipos de derechos sobre las tierras que desaparecen tras la Codificación. En Francia, me contaron, fue al revés. Los derechos de la Iglesia o la nobleza sobre las tierras desaparecieron y los arrendatarios o explotadores de las tierras salieron de la Revolución convertidos en propietarios plenos.
En Inglaterra, la situación fue peculiar. Porque cada finca fue liberada del yugo de la propiedad dividida mediante un acto del parlamento ad hoc. Son las llamadas “Estate Acts”. El follón de derechos sobre un terreno era importante como consecuencia de la superposición de los derechos creados por vía testamentaria a favor de determinados herederos o legatarios del propietario sobre los derechos de los que recibían la propiedad de la tierra por testamento
Las Estate Acts eran necesarias porque el derecho de sucesiones, conocido como acuerdos estrictos, creaba derechos sobre los terrenos (derechos protegidos por la Chancery) que se superponían a los derechos de los propietarios según el common law. Esta combinación de derechos implicaba a muchos individuos, incluyendo al propietario, su familia extensa, legatarios designados por los propietarios precedentes y todos los herederos potenciales (incluidos los no nacidos).
El problema era que centenares de personas, muchos no identificados, tenían algún tipo de derecho sobre los ingresos que generara el terreno. Y esos derechos eran derechos reales, esto es, eficaces erga omnes. La consecuencia es que los dueños de los terrenos veían su derecho a usar y disponer de sus fincas muy limitado. No podían, por ejemplo, hipotecar, arrendar ni vender gran parte de la tierra de su propiedad. Y tampoco cambiar el uso de la tierra para introducir mejoras porque eso podía significar que el beneficiario de un determinado tipo de ingresos (los que produjera la leña, por ejemplo, o la caza) se vería privado de ellos (si, por ejemplo, se talara el bosque para dedicar el terreno a construir o a uso agrícola o a extraer carbón del subsuelo). Todos tenían derecho de veto. Un problema de coordinación como la copa de un pino que obligaba, para mejorar la asignación de los recursos, a obtener el acuerdo de todos los implicados lo que no era solo difícil por el elevado número de 'interesados', sino por la incertidumbre acerca quiénes eran (el beneficiario podría no haber nacido todavía). Y, en un sistema que, como el inglés de la época, ponía el acento en la seguridad jurídica y no en la seguridad del tráfico (aunque entre ambos no tiene por qué haber contradicción como lo demuestra el Derecho de los Títulos - Valor) conducía a que los tribunales dieran la razón a los beneficiarios frente a los que habían adquirido.
La autonomía privada trató de resolver el problema mediante acuerdos de "reasentamiento" de sus propiedades por parte de los propietarias. Estos acuerdos se firmaban cuando el heredero alcanzaba la mayoría de edad o se casaba. Los primeros, para proteger a la familia extensa del heredero. Los segundos, para proteger los intereses de la esposa (y su familia) en caso de que su marido falleciera antes que ella.
Estos documentos - settlements - "eran largos y complejos, sin puntos y aparte y llenos de repeticiones" porque los escribanos cobraban por palabras. Inextricables. Las normas aplicables ('property laws') llenaban 674 volúmenes en 1826. Y tenían que ser consultados antes de poder hipotecar las tierras o arrendarlas o venderlas "porque si el settlement no autorizaba específicamente la transacción que se pretendía realizar, ésta podría ser anulada". Y su existencia no se podía comprobar fácilmente - no había publicidad registral en el sentido moderno que proporciona el Registro de la Propiedad.
El derecho inglés antiguo protegía muy poco a los compradores de buena fe. Por supuesto, no había adquisición a non domino de una tierra. Los plazos de prescripción (extintiva y adquisitiva) eran larguísimos (hasta 60 años) y muchas pretensiones - especialmente ante la Chancery - eran imprescriptibles. Imaginen lo difícil que era para un empresario que quería cambiar los usos de un terreno tener seguridad de que su adquisición no sería impugnada.
Estos temores se veían exacerbados por una regla que impedía a los administradores de tierras (trustees) entregar recibos de los pagos por las tierras que vendían. Solo el beneficiario del trust podía proporcionar el recibo adecuado de los pagos. El arrendatario vitalicio de una finca establecida era el beneficiario de un trust que conservaba el uso de la tierra y, por lo tanto, podía dar carta de pago respecto de sus propios derechos sobre la tierra, pero un arrendatario vitalicio era, a la vez, trustee del arrendatario expectante, de todos los herederos potenciales y de todos los miembros de su familia extensa que recibían beneficios de acuerdo con el settlement y el arrendatario vitalicio no podía dar carta de pago respecto de tales terceros. Por lo tanto, un empresario que deseara comprar un terreno debía obtener carta de pago de todos los beneficiarios, próximos y remotos si quería asegurarse que había adquirido 'bien' la propiedad y no verse obligado a volver a pagar, lo que también podía ocurrirle si pagaba al trustee en lugar de al beneficiario
Añádase que si un heredero moría sin descendencia, las tierras pasaban a otra rama familiar con su propia familia extensa que no tendría interés alguno en atender a las necesidades de la familia del primero, necesidades que debían ser cubiertas con los ingresos generados por esa tierra.
En este panorama, el Parlamento británico interviene proporcionando a los propietarios de tierras que así lo solicitaban un "estate act", es decir, una autorización del parlamento que permitía al propietario realizar con seguridad las transacciones referidas aunque las mismas estuvieran prohibidas o no estuvieran expresamente autorizadas por el 'settlement'. En el "acta" del Parlamento se "reorganizaban" los derechos sobre la tierra, asegurándose razonablemente los intereses de todos los afectados y se establecían reglas más claras y simples sobre la transmisión de la propiedad o sobre la introducción de mejoras en la finca: "En términos económicos, las state acts redujeron los costos de transacción"
Como 'funcionaban', el número de solicitudes de 'state acts' aumentó y el parlamento estandarizó el procedimiento para emitirlas en el seno de la Cámara de los Lores aunque se trataba de un procedimiento administrativo con sus fases de audiencia, instrucción y resolución.
Cabe esperar que la reducción de los costos de transacción facilite la reasignación de recursos a usos nuevos y superiores. Los estudios de casos particulares y la evidencia cuantitativa indican que así fue. La mayor parte de las estate acts afectaban a zonas urbanas como la periferia de Londres, y a regiones industrializadas, como el condado de Lancaster. Las correlaciones entre la legislación inmobiliaria, la urbanización y la industrialización… La adaptabilidad institucional facilitó la transición de Gran Bretaña de un sistema de derechos de propiedad medieval a uno moderno. Gran Bretaña fue la primera nación en hacer esta transición y el único imperio europeo en hacer la transición de manera gradual y pacífica. La transición ocurrió en las décadas posteriores a la Revolución Gloriosa y puede ser una de las razones por las que comenzó la Revolución Industrial en Gran Bretaña.
Dan Bogart & Gary Richardson, Making Property Productive: Reorganizing Rights to Real and Equitable Estates in Britain, 1660 to 1830, 2008
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