Es la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2025 (resumen copilot-chatgpt5). Es de Pleno.
Aborda la validez de una cláusula de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en el año 2000, tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. El litigio se origina cuando Naropa Capital, S.L.U., adquirente del edificio y subrogada en la posición de arrendadora, interpone demanda de desahucio por expiración del plazo contractual frente al arrendatario, alegando que la cláusula de prórroga indefinida vulnera el artículo 10 de la LAU y el principio de temporalidad del arrendamiento. El arrendatario se opone, defendiendo la validez del pacto, justificado por las importantes obras asumidas a su cargo y por la voluntad concorde de las partes.
El contrato inicial fijaba una duración de ocho años, con efectos desde junio de 2000, y fue complementado por dos anexos. El segundo anexo incluía una prórroga por años sucesivos con carácter indefinido, obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, quien podía resolver el contrato en cualquier momento con preaviso de tres meses. La cláusula se justificaba por la inversión necesaria en la vivienda, en mal estado, y autorizaba al arrendatario a realizar obras, con participación económica de la Caja de Ahorros Municipal de Burgos.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, considerando válido el pacto y aplicando por analogía la doctrina de la STS 582/2009, que integró contratos con cláusulas similares mediante el límite temporal del usufructo. (30 años para personas jurídicas y la vida del usufructuario para personas físicas). La Audiencia Provincial confirmó la sentencia, entendiendo que la prórroga convencional era válida y que, ante la indeterminación del plazo, procedía aplicar el límite de treinta años previsto para el usufructo en caso de persona jurídica, aunque el arrendatario fuera persona física. Naropa Capital recurrió en casación alegando incongruencia extra petita y vulneración del art. 10 LAU.
La ley no prohíbe expresamente pactos convencionales, aunque impone límites para preservar la temporalidad y evitar cesiones perpetuas. La autonomía de la voluntad (art. 1255 CC) permite pactar prórrogas más allá del mínimo legal, siempre que no se perjudique al arrendatario (art. 6 LAU) ni se vulnere la naturaleza temporal del contrato (arts. 1543 y 1256 CC). Para evitar efectos perpetuos, la doctrina jurisprudencial admite integrar el contrato mediante analogía con el usufructo, fijando un límite temporal razonable. Por ello, rechaza la nulidad de la cláusula y confirma la validez del pacto, desestimando la pretensión de aplicar automáticamente el art. 10 LAU y la tácita reconducción.
Considera que la cláusula litigiosa no deja el contrato al arbitrio exclusivo del arrendatario, pues responde a una voluntad bilateral y a una reciprocidad contractual derivada de las inversiones realizadas.
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