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Por Esther González
(Resolución de la DGSJFP de 11 de julio de 2024)
En el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, la Registradora suspende la inscripción, tras la adjudicación de la finca, argumentando que lo entregado al acreedor ejecutante en pago de intereses moratorios excedía el límite de la responsabilidad hipotecaria inscrita y que, existiendo acreedores posteriores a la hipoteca ejecutada y anteriores a la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas, la diferencia debía ponerse a su disposición. El acreedor ejecutante alegaba que no existían acreedores posteriores a la hipoteca ejecutada y anteriores a la nota marginal relativa a la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos, ya que la hipoteca posterior a la ejecutada había sido transmitida e inscrita a favor de un tercero después de la nota de expedición de la certificación de cargas.
La DGSJFP confirma el criterio de la Registradora: En primer lugar, hace un repaso de la regulación del art. 692.1 LEC, en virtud del cual el exceso sobre el límite de la cobertura hipotecaria se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. La DGSJFP recuerda su doctrina consolidada según la cual
esta garantía en favor de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca ejecutada está referida exclusivamente a los titulares de derechos posteriores que consten en el procedimiento, bien por la certificación de cargas, bien porque, advertidos por la nota de expedición de esta última, han comparecido por su propia iniciativa para hacer valer sus derechos sobre el eventual sobrante”.
A continuación, la DGSJFP pasa a analizar qué ocurre en los casos como este en que la carga posterior (en este cao, otra hipoteca) ha sido cedida a un tercero y concluye que los cesionarios mantienen el derecho a la retención del sobrante:
Así, las cargas posteriores que figuran en la certificación registral de dominio y cargas (art. 688 LEC) gozan de derecho automático a la retención a su favor del sobrante del precio del remate, porque la función de esa certificación es precisamente la constancia de dichas cargas en el procedimiento; sin que sus eventuales titulares posteriores, adquirentes por cesión u otro tipo de negocio transmisivo, pierdan ese derecho, ya que los cesionarios se subrogan por ley en la íntegra posición contractual, derechos y obligaciones, del cedente (artículos 1.528 del Código Civil y 149 de la Ley Hipotecaria).
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