foto: Pedro Fraile
Es la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2024
Tal y como está formulado el motivo, ha de advertirse que en el caso no ha existido una cesión del contrato, sino una transmisión del bien objeto del contrato a una sociedad vinculada con los causahabientes del vendedor, que se ha mostrado dispuesta en todo momento a cumplirlo. Por lo que, al no existir cesión del contrato, no era necesario el consentimiento del otro contratante, el comprador. La recurrente parece vincular el cambio de titularidad de la finca a un incumplimiento contractual que debería dar lugar a la resolución del contrato de compraventa. A tal efecto, el comprador tiene derecho a la entrega de la cosa en posesión pacífica ( arts. 1461 y 1462 CC) o a que se le transfiera la propiedad si así resulta del pacto, y de no suceder así, el ordenamiento le proporciona medios de defensa de sus intereses, en forma de acciones de anulación por consentimiento viciado, de cumplimiento de la prestación prometida, de resolución del vínculo por incumplimiento, o de indemnización de los daños producidos por la contravención contractual ( sentencias 340/2004, de 11 de mayo; y 97/2019, de 14 de febrero). Pero en el caso enjuiciado el contrato de compraventa había quedado perfeccionado y la consumación (transmisión de la propiedad) no resultaba imposible por el mero hecho del cambio de titularidad registral tras el fallecimiento del vendedor, máxime cuando los nuevos titulares registrales se habían subrogado expresamente en las obligaciones del titular anterior. Por lo que, como correctamente apreció la Audiencia Provincial, no cabría hablar de incumplimiento del contrato, con efectos resolutorios, por ese mero dato del cambio de titularidad.
Tampoco cabe compartir que el cumplimiento del contrato haya quedado al arbitrio de uno de los contratantes, con infracción del art. 1256 CC... no puede darse al artículo 1256 CC un significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo Código: si "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos", no puede uno de los contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad; pero, claro es, salvo que otra cosa se haya pactado válidamente ( arts. 1255 CC y 25.1 LCSP) en el contrato mismo de que se trate".
Además, conforme a la base fáctica establecida en la instancia, el cumplimiento del contrato no queda a expensas de la voluntad de los herederos del vendedor, a quien han sucedido en sus obligaciones, puesto que incluso la titular registral que no trae causa directa de la herencia del Sr. Ezequiel , la sociedad Agropecuaria El Casis, ha expresado en varios documentos públicos su voluntad de subrogarse en tales obligaciones y cumplirlas. Por el contrario, lo que consta como probado en la sentencia recurrida es que el contrato no ha podido consumarse por una cuestión ajena a la voluntad de las partes, cual es la falta de aprobación de un trámite urbanístico, que como tal hecho obstativo ya estaba previsto en el propio contrato...
no ha quedado acreditado en la instancia (sin que en casación pueda alterarse esa base fáctica) que el contrato haya sido incumplido por la parte vendedora, una vez constatada la voluntad de la sociedad copropietaria de la mitad de la finca de subrogarse en las obligaciones del primitivo vendedor. Sino que, por el contrario, ha quedado acreditado que ha existido un notable retraso en la ejecución de lo pactado por la falta de acaecimiento de un hecho dependiente de un tercero ya previsto en el contrato, que era la aprobación urbanística del plan de reparcelación. Supuesto al que no resulta de aplicación al art. 1124 CC, en cuanto que no constituye un incumplimiento sustancial imputable a una de las partes
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